Por:
Ing. Arturo Facchin Olavarría
Director Fundador
Grupo ConValor
Fecha: Mayo 2008
Inversiones y revalorizaciones inmobiliarias
El negocio inmobiliario en general, aquel que involucra el segmento residencial: apartamentos, casas, y aparto-quintas; el comercial con sus locales, mini-locales y oficinas; el industrial con sus galpones y depósitos, además de constituir los espacios necesarios para el desarrollo de múltiples negocios y actividades, siempre ha sido una de las mejores alternativas de inversión en cualquier parte del mundo. El comprador inversionista busca proteger su excedente de liquidez o potencializar su capacidad de endeudamiento, no importa que ésta sea mucha o moderada, en un activo inmobiliario, el cual está comprobado que le ofrece unas ventajas comparativas y condiciones sostenibles insuperables. Tal como recientemente lo explicaba el experto inmobiliario Salomón “Tony” Muci Matta, en unas muy clarificantes reflexiones al respecto, en donde identificaba por lo menos siete aspectos que sostenían contundentemente las razones del porque invertir en inmuebles, entre ellos: mayor control de su inversión; moderado riesgo; capacidad de percibir rentas por alquiler; instrumento de garantía hipotecaria; mayor capacidad de amortización; beneficios fiscales por depreciación del inmueble; revalorización e incremento patrimonial. Adicionalmente, recordemos que el autor de la serie “Padre Rico Padre Pobre”, el Sr. Robert Kiyosaki, basaba su transformación y consolidación económica en la búsqueda, selección y adquisición de oportunidades en bienes inmuebles. Otros ejemplos ya ampliamente conocidos lo constituyen el caso de Donald Trump, magnate norteamericano y el caso de la red de tiendas de comida rápida McDonald’s, que posee los mejores puntos inmobiliarios en todas las capitales más importantes del mundo. Pero así, como referimos estos casos emblemáticos, están innumerables casos de pequeños y medianos mortales en todas partes del mundo y aquí mismo en nuestra querida Venezuela que han sabido capitalizar sus inversiones en inmuebles y construir y forjar respetables emporios inmobiliarios.
Para entender un poco el negocio inmobiliario tenemos que empezar por conocer a los actores principales de este mercado que son solo tres (3): Los Vendedores Propietarios, Los Compradores y los Inmuebles. También intervienen pero como actores de reparto: los promotores; los constructores; los proyectistas; los corredores inmobiliarios; los tasadores; los financistas o entidades financieras; los consultores y asesores de diferente índole: jurídicos, económicos, financieros, de publicidad y mercadeo, de planificación, otros; y por supuesto los organismos públicos que establecen las condiciones de desarrollo y de uso. En nuestro País, dependiendo del ciclo económico en que nos encontremos, ya sea en auge, estable o en crisis, ciertas condiciones serán más o menos adversas o más o menos ventajosas dependiendo de nuestro rol de participación dentro del mercado inmobiliario. Recordemos que cuando tenemos un sueño de adquirir un inmueble y empezamos a buscarlo nos convertimos en un comprador potencial. Al adquirirlo nos convertimos en el feliz propietario, y cuando queremos que alguien nos lo compre por diversas razones, necesitamos liquidez o queremos comprar otro inmueble mejor, entonces nos convertimos en vendedor. Y al entender esa dualidad, es cuando entonces empezamos a medio comprender el mercado. Cuando somos compradores, queremos lo mejor y lo más barato posible, y cuando somos vendedores queremos colocarlo al mayor precio posible inclusive lo más que se pueda por arriba del valor de mercado. La puja entre estas dos fuerzas invisibles del mercado (oferta y demanda) es la que en condiciones normales, de cierta estabilidad y coherencia macroeconómica es lo que hace configurar el concepto de ese término tan interesante que se llama valor de mercado y que pudiéramos resumirlo de la siguiente manera: Existiendo un bien, un servicio, o en nuestro caso una propiedad inmobiliaria, el valor de mercado es el valor máximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo, puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación.
El caso Venezuela, es sin duda alguna, un caso digno de análisis desde todo punto de vista, pero en esta oportunidad solo nos referiremos a un detalle extremadamente delatador de las condiciones y alertas que se presentan dentro del negocio inmobiliario actual y su comportamiento, conducta y desempeño en el futuro mediato. Este detalle surge de la comparación de las tasas activas bancarias, es decir las que los bancos nos cobran por pedirles prestado y la tasa de variación del índice de los precios al consumidor, es decir lo que tenemos que pagar de más por todos los bienes y servicios que consumimos para vivir. Lo más feo de éstas últimas tasas, es que están ocultas, escondidas, no las vemos, pero si las sentimos porque nos secuestran lo que honestamente ganamos con nuestro trabajo y que nos dejan un mal sabor a impotencia y frustración, y es lo que conocemos como inflación. Sin embargo, en vez de deprimirnos o alarmarnos, es conveniente que entendamos lo que nos esta pasando y de alguna manera este conocimiento nos permita ver y detectar las posibilidades y oportunidades que existen de manera de proteger nuestro dinero. Así pues, podemos observar en la gráfica que la tasa de inflación anualizada del índice de precios al consumidor del área metropolitana de Caracas correspondiente al período marzo 2008 a marzo 2007, es del 29,10%, es decir, que según estos datos en promedio todos nosotros estamos pagando alrededor de un 30% más por lo que consumimos ahora con respecto a marzo del año pasado. Pero si comparamos esta tasa de inflación con respecto a las tasas activas:
- Promedio de los seis principales bancos reportadas por el BCV para marzo 2008 (22,24%);
- Máxima por préstamo a compradores de inmuebles en general, ya sean viviendas no protegidas por leyes de vivienda y hábitat, locales comerciales e industriales, oficinas (28%) y
- Máxima por préstamo para adquisición de vivienda principal protegidas por leyes de vivienda y hábitat (10,11%; pero existen otras menores: 9,31%; 6,99%; 4,66%).
Nos percatamos que una de las maneras de salvaguardar nuestro capital es la adquisición de bienes inmuebles, ya que las tasas activas están por debajo de la inflación, lo que se conoce como tasas reales negativas, dada la alta inflación registrada. Adicionalmente sabemos que la máxima tasa pasiva que pagan los bancos por nuestros ahorros actualmente está en un 14% anual, lo que sin duda es bastante inferior que la tasa de rendimiento inmobiliario promedio ponderado que fluctúa alrededor de un 35% anual. Entendiendo esto, y por otras razones que interactúan en el complejo mercado inmobiliario no hay dudas que desde la óptica del comprador sigue siendo un buen momento para invertir en inmuebles. La recomendación para un comprador sería, que invierta en inmuebles pero busque un buen asesor inmobiliario. Ahora, desde la óptica del productor, promotor y vendedor de inmuebles, estas realidades parecen tener matices distintos, y será motivo de otros análisis. Todo cambia dependiendo de si somos compradores o somos vendedores. Pareciera que se están dando las condiciones en nuestro mercado inmobiliario para convertirse en un mercado más ventajoso para los compradores.
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