R

La Ley de Registro Público da la facultad al Registrador Subalterno de estimar el posible valor de los bienes en base a su opinión, cuando este funcionario juzgue que el monto de la transacción pactada es menor al “verdadero valor de los bienes”; calculados los Derechos de Registro que los otorgantes deberán cancelar en base a su opinión y no sobre el monto de la transacción que aparece en el documento presentado. Todo esto en concordancia con lo establecido en el artículo Nº 52 de la mencionada Ley de Registro Público.

El caso cada vez más frecuente es que en determinados registros subalternos de nuestra capital y otras ciudades del país, los registradores subalternos haciendo uso de esta facultad que les otorga la ley, opinan sobre el valor de las transacciones, observándose que en algunos casos su estimación del valor difiere del monto de la transacción en un 10% y hasta menos.

Lo preocupante es que estas opiniones en muchas oportunidades carecen de sustento, toda vez que se aplican nuevos valores a inmuebles sin considerar su estado actual, edad de la edificación en la que se encuentra, calidad del entorno, acceso a los servicios públicos. Hemos notado que se asignan los mayores valores ocurridos en la zona a todos los inmuebles. Es como si por el simple hecho de encontrarse en un mismo sector y a pocas cuadras de distancia, los valores de determinados inmuebles necesariamente tienen que ser los mismos. No siempre es así.

Cuando preparamos a los nuevos tasadores, en nuestros Cursos Básicos de Formación en Valuación de Inmuebles, al enseñar el enfoque valuatorio basado en el Método de Mercado, conocido mundialmente como Market Approach, dedicamos tiempo a difundir la práctica en la selección de la información y tratamos que los nuevos profesionales en esta área, estén en capacidad de discernir cuáles datos son los adecuados y aquellos que no. Por su ubicación, con respecto a la cercanía o no del bien que se está valorando, por la calidad del entorno, por el estado de la edificación.

También se emplea tiempo en impartir algunas ideas sobre el contenido de la información de Registro Subalterno y cómo analizarla, indicando algunas razones por las cuales deben descartarse determinados datos, como son las operaciones entre familiares, los aportes de inmuebles a compañías relacionadas, las ventas de inmuebles de sociedades a otras de un mismo grupo empresarial y sobre todo aquellas operaciones que muestran la indicación de que el valor de los Derechos de Registro han sido calculados en base al “Avalúo del Registrador”.

Hace algunos días conversábamos con una colega tasadora de Margarita, quien nos comentaba que notaba esta práctica con mayor ocurrencia en los registros subalternos de la isla, veía cómo en estas oficinas públicas se estimaba a priori el valor de los inmuebles en base a la creencia de que el valor del metro cuadrado de construcción se calcula sobre el área total de construcción y no sobre la verdadera área vendible, siendo este valor del metro cuadrado de construcción mayor inclusive que el valor del metro cuadrado vendible, produciendo una sobrevaluación de los inmuebles que se traduce en mayores Derechos de Registro a pagar por la protocolización de los Documentos de Venta y de Condominio, en cuyo caso supera inclusive los montos a pagar a la Banca Hipotecaria por concepto de intereses en el lapso de un mes.

Lo que nos produce mayor alarma es que estos “Avalúos del Registrador” casi siempre son estimados por personal de confianza de las mismas oficinas de Registro, en algunos casos sin formación alguna, ni conocimiento del mercado inmobiliario y mucho menos de las distintas prácticas valuatorias que existen. Tan solo el hecho de poder observar de primera mano algunos documentos de compraventa en el mismo Registro.

Ahora, ¿Qué hacer? ¿Qué se ha hecho? Soitave ha iniciado los contactos a nivel nacional y regional con la Asociación de Registradores y de Notarios y en el interior con distintos registradores subalternos, a fin de ofrecer su experiencia y la posibilidad de dictar cursos de capacitación a los funcionarios que laboran en los registros.

Igualmente poniendo a la disposición los listados de más de 1.500 miembros asociados en capacidad de ejecutar los avalúos que de manera adecuada estime las variaciones del mercado inmobiliario.

No obstante la labor apenas comienza. Es a través de organizaciones como la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Cámara de la Construcción, FIABCI y Soitave, que debe gestarse un gran movimiento nacional que demuestre al país la necesidad de automatizar nuestros registros subalternos.

Apenas existen experiencias aisladas que demuestran que este proceso puede ser exitoso. La automatización permitirá reducir la discrecionalidad de los funcionarios, la evasión fiscal y se traducirá en un mayor y mejor servicio.

Por: Bernardo Pulido Azpúrua.
Ingeniero Civil - M.B.A. Director de A. y P. Appraisal Properties. Expresidente de la Junta Directiva Nacional de Soitave. (Tomado de la Revista Inmuebles Agosto 1998)