“En países más avanzados… los profesionales después de salir de las aulas de formación, desarrollan conocimientos básicos trabajando largos años con grupos profesionales altamente curtidos por años de experiencia profesional y con posterioridad salen al libre ejercicio de una profesión que…es de muy alta responsabilidad”
“Los cursos que ofrece SOTAIVE son por de más convenientes y debemos apoyarlos con toda fuerza…pero se debe tener mucho cuidado a la proliferación de egresados con un diploma que los “acredite” como avaluadores profesionales con toda la capacidad de ejercer esa acreditación”

¿Tu consideras, Javier que el proceso valuatorio que, de manera general se adelanta en nuestro país, da respuestas claras y orientadoras a quienes constantemente contratan tales servicios? Te formulo esta pregunta por cuanto hemos venido observando durante los últimos años una tendencia muy marcada a la excesiva aplicación de fórmulas de todo tipo en los informes de avalúo para estimar el valor de mercado de los inmuebles.
Pensamos que se ha perdido y mucho de ese enorme esfuerzo de investigación de campo que antes se hacia como paso previo para la realización de un avalúo. Pareciera privar hoy en día la tendencia a sustituir ese trabajo de observación y de investigación de referenciales por los fríos y manipulados resultados que se logran obtener mediante la aplicación, por ejemplo, de las fórmulas de regresión.

Desde hace ya bastante tiempo hemos venido observando, lo que podríamos denominar una tendencia a justificar la determinación del valor de los bienes en estudio, por medio de especulaciones teórico-aritméticas facilitadas en la actualidad por el uso de procesadores de operaciones que al ser tan sofisticados dan la oportunidad de hacer presentaciones llamativas, pero que puedan no llegar al fondo mismo del análisis del bien en proceso de avalúo. En la determinación del valor de un bien, es requerida una profunda investigación de mercado de bienes similares y las tendencias de ese mercado, su evolución y comportamiento no sólo desde el punto de vista económico, sino del grupo social de su entorno, así como la dotación y/o calidad de los servicios disponibles tanto servicio de red como servicios comunales, tales como son los educacionales, sociales, recreacionales y deportivos y su relación con las fuentes de trabajo, cuido y mantenimiento del área de influencia, etc., vale decir, si el entorno del bien en proceso de avalúo ofrece un comportamiento en ascenso en cuanto a su calidad urbana o por si el contrario, se manifiesta un deterioro que a veces es poco visible, pero que si es detectable y que puede ser determinante en su valor real.

Como podemos observar, el tasador sólo debe manejar competentemente los elementos técnicos a su alcance y los antes referidos son bien importantes, sino que también debe ser un acucioso observador de los aspectos socio-políticos del entorno de la comunidad en donde vive y desarrolla su labor.

Con tu larga y muy interesante experiencia en el área de la promoción de proyectos inmobiliarios, cómo percibes un informe de avalúo que ofrezca repuestas realmente orientadas a quienes desean adquirir una propiedad con tal propósito, e inclusive para otros fines, como pudieran ser una permuta o la constitución de una garantía hipotecaria?

Lo que te expresé anteriormente cobra mucha importancia y habría que agregar que el valuador debe tener una percepción muy clara y bien definida de la tendencia del comportamiento administrativo y de mantenimiento – por lo menos a mediano plazo del área en estudios, por ejemplo, cumplimiento de los usos de la tierra. Esto es más relevante en las inversiones inmobiliarias en general, ya que sus montos de inversión es de alta cuantía y a veces su proceso de puesta en marcha es lento, por tanto la visión a mediano y largo alcance debe ser amplia y bien definida, de lo contrario, el negocio inmobiliario puede resultar dificultoso. Todo esto asigna una muy alta responsabilidad al tasador aquí donde su comportamiento ético cobra mayor aprecio por sus potenciales clientes. Podemos afirmar que, en sociedades de sano y exigente comportamiento tanto en sus aspectos técnicos como sociales, les atribuyen una alta valoración profesional a quienes cumplan a cabalidad con aquellos requisitos. Tristemente a veces nos preguntamos si en nuestro medio valuatorio estamos cumpliendo con dichas exigencias y pareciera que no, por lo menos en los niveles requeridos.

Los cursos que ofrece SOITAVE regularmente a quienes tienen interés en ingresar a su seno, constituyen – sin duda alguna – esfuerzos importantes que se vienen haciendo desde hace tiempo para erradicar la piratería en la actividad del avalúo en Venezuela. Aplaudimos en verdad tal esfuerzo de los colegas que han asumido tan importante responsabilidad, pero nos angustia, Javier, observar que todo se queda allí, en esos cursos de tres o cuatro meses y nada más. Los egresados se incorporan a la sociedad, obtienen de inmediato la credencial como avaluadores y después lo que viene, salvo muy contadas excepciones, es un ejercicio profesional cargado de buenas intenciones, pero deficiente por el hecho de que no se tiene el debido entrenamiento de campo y menos aún la habilidad necesaria para rastrear y manejar con racionalidad y ética la información muy variada que se requiere en cada avalúo. Estamos convencido que el ejercicio profesional del avalúo exige, además de los conocimientos teóricos necesarios, de una probada destreza en el campo de la investigación. Lo primero lo dan los cursos, es cierto, pero lo segundo, sólo se obtiene luego de un esfuerzo práctico de muchos años. ¿Qué piensas de estas reflexiones, Javier?

Tal vez por ser el nuestro un país joven y con muchas oportunidades, el facilismo nos perjudica. Estamos de acuerdo que los cursos que ofrece SOITAVE son por demás convenientes y debemos apoyarlos con toda la fuerza posible, pero se debe tener mucho cuidado a la proliferación de egresados con un diploma que los “acredite” como avaluadores profesionales con toda la capacidad de ejercer esa acreditación. Recordemos la definición de Valuador Profesional contenida en el libro “Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles” de nuestro muy querido Santiago Briceño (Edit. Arte, Caracas, p. 689):

“El valuador profesional es un experto en bienes raíces de alto nivel de competencia técnica e impecable integridad. El analiza todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su interacción influyen en el valor. Procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente dentro de un sano criterio de apreciación y luego avalúa la propiedad, estimando su valor de cambio por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados y asumiendo un uso y propósito específicos”.

En países más avanzados y de mayor competencia, en general los profesionales después de salir de las aulas de formación, desarrollan conocimientos básicos trabajando largos años con grupos profesionales altamente curtidos por años de experiencia y con posterioridad salen al libre ejercicio de una profesión que sin duda es de muy alta responsabilidad. Pienso que esté debería ser el proceso a seguir.

Con tu amplia y probada experiencia dentro del campo profesional de la valuación, la arquitectura y la promoción de proyectos inmobiliarios, que te llevaron no sólo a la Presidencia de la vieja SOTAVE, sino a ocupar dentro de esa misma organización importantes responsabilidades profesionales y gremiales, así como las Presidencias de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), del Fondo de Desarrollo Urbano (FONDUR) y de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, para citar, a nuestro juicio las más importantes posiciones, qué sugerencias le harían a las autoridades de SOITAVE en un interés por relanzar un proyecto de reorganización de la Institución que conduzca a la mayor perfectibilidad del ejercicio de la valuación en Venezuela?

Tengo que confesarte mi inclinación desde muy joven a los aspectos de la vida del ser humano en la ciudad y la posibilidad del mejoramiento de su calidad de vida urbana, de ahí mi dedicación durante largos años al planeamiento urbano y su referencia o la intención de mejorar es diseño urbano, que pasa posteriormente a la experiencia más interesante de mi vida profesional que fue mi colaboración durante cinco años completos en el Fondo Nacional de Desarrollo Urbano, llevando a la práctica el proceso de urbanismo de aquella temprana vocación.
En la actividad privada, ha dedicado especial atención a la construcción de viviendas, actuación a la que he destinado buena parte de mi vida profesional, experiencia que más tarde aporté en la definición conceptual de la Ley de Política Habitacional y más recientemente en el Sistema de Vivienda dentro de la Ley Marco de Seguridad Social. En el aspecto gremial siempre he tenido gran actividad, de ahí mi participación como miembro fundador de SOTAVE, Directivo del Colegio de Ingenieros de Venezuela, Presidente de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) y de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela donde mantengo una mayor presencia actual.

Ahora bien, con el transcurrir de tantos años de vida gremial, en los actuales momentos pienso que la disgregación o atomización en tantas pequeñas instituciones nos resta fuerza al Gremio Inmobiliario que debe abarcar un gran número de capítulos profesionales en donde cada quien, en su especialidad, interviene en el proceso de desarrollo inmobiliario, vale decir, en el proceso de Desarrollo Urbano, tales como pueden ser entre otros, el tasador, el arquitecto, el ingeniero, el intermediario de inmuebles, el constructor, el urbanista, el promotor, etc. Creo que el gran reto está en sumar esfuerzos y unirlos bajo un solo objetivo: Mejorar nuestra condición profesional para nuestro bien y el bien de la sociedad a la que nos debemos y lograr una mayor y más eficiente transformación de la sociedad venezolana, para el bien del país en su conjunto. Creo que podemos afrontar este interesante reto, aunque parezca utópico.

Te reitero mi agradecimiento por este intercambio de ideas.

Fuente: Iván Oliver Rugeles
Director Fundador de la Revista SOITAVE